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          [房屋] 韓國獨特的傳貰(??)租房制度,房子可以免費住

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          樓主
          發表于 2019/7/25 18:52:57 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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          韓國通用的租房形式有兩種,分別為月貰(讀作yuè shì,韓文是??)和傳貰(讀作chuán shì,韓文是??)?!百B”在漢語里是出租、出借的意思。月貰與其他地區差別不大,都是交押金然后按月付租的形式。傳貰是韓國比較有特色的,相當于支付一大筆錢然后免費住的租房方式。
          2 j, `% I3 Y* K# {' }8 w
          8 r- s9 Y7 O  `0 l7 I月貰房當地華人一般稱為月租房4 K- c$ u. Y% ]9 l2 R+ ^% f
          月貰(??)因為與其他國家和地區的月租房模式差異較小,這里不展開說,通常都是繳納一定的押金,然后按月交租即可。跟其他國家的區別可能就是押金數額比較大,尤其這幾年,由于經濟不景氣,投資回報率降低,很多房東不太愿意出傳貰,越來越多的房東更愿意做月貰,常見寫法如55/500,意思是交500萬押金,每個月55萬房租。以韓國京畿道地區的月貰為例,保證金比較低的可能250萬/三五百萬很正常,多的話,1-3個億都是很普遍的,我住的房子是65/1億,房東還不愿意傳貰,只想月租。% n! e3 W  n: X8 o
          & s- [2 G, ^& Z: P( K4 t; f6 B
          傳貰房的租賃方式和傳貰權的法律解釋+ e# `* w) q% P, ]7 |: O* g- F
          傳貰(??)漢字當代語境用的不多,所以韓國當地華人一般稱為全租、全稅?!皞髻B”在韓國語里的經濟學解釋,指“在一定的期間內向不動產的所有者支付一定的金額,借來使用不動產的關系,在返還不動產的時候返還相同的金額”。白話一點說就是房東一次性收取很多錢,一般是房產買賣的30%-70%,每個月不再交房租,只需要繳納物業管理費、水電瓦斯等,合同到期后,如果住戶不再續租,房東就全額返還。傳貰的具體市面價格常見的是1-10億。5 |3 Q$ X- Y) D" p  l
          4 O$ W  q. e- ]* r5 B
          (2019年7月26日韓國某房產信息的幾個數據)
          9 |. `$ s! t% Q% [
          依《韓國民法典》第303條的規定:“傳貰權者支付傳貰金,占有他人的不動產,按照不動產的用途使用收益。對不動產的後順位的權利人有優先取得傳貰金的權利。農耕地不能作為傳貰權的標的來使用?!?由此可知,傳貰權是指一方支付一定的價金,占有他人不動產,按照不動產的用途使用收益并對該價金之返還可就此不動產優先受償的權利。也就是說,在傳貰權的設計上傳貰權人(承租人)是交易弱者,會被法律傾斜保護,具體表現為傳貰權人和傳貰權的設定人之間的權利義務明顯不對等:傳貰權人享有對傳貰權標的物的使用收益權、對傳貰權的處分權(如讓渡、賃貸、轉傳貰、設定抵押等)、優先受償請求權以及有益費用償還請求權等權利;而傳貰權的設定人除基於所有權而享有對於標的物的最終處分權之外,幾乎沒有什麼其他權利,且標的物因不可抗力而意外滅失的風險也由其承擔。
          ) r( s5 m, `0 l2 ^3 R" e/ }' ^" t9 Y0 Y
          韓國“傳貰房”的由來
          . _6 f) ^4 {7 ~' c韓國傳貰房來自中國古代的“典房”!熟讀金瓶梅的朋友應該還記得, 武大郎家帶前后院的二層小樓就是這種典房。( v0 R' y" C. h/ ~& j
          所謂“典房”,俗稱接房,即房主將多余房屋“接”給房客,房客付接房金。金額高低不一,一般為房價的一半,個別有接近甚至超過房屋造價的,亦有低于一半,甚至象征性的。接房時,雙方議定典價、典期,由中人見證,簽訂契約。期滿后,房主將接房金歸還房客,即可贖回房屋。到期不贖,房客繼續使用。使用期間,房客無須交付租金,房主歸還接房金時也無須償付利息。當前中國臺灣還在使用的典權制度其實差不多。
          ) Z8 }2 I! p+ A1 f0 x4 \1 r; e+ a$ |. H- s
          錢退回來,房東怎么賺錢
          . D5 g0 O, {5 T) {" I4 \- V9 m如上文所說,傳貰制度中,房東在合同期對保證金是有支配權的。雖然除了可以用錢以及對房產的最終處置,幾乎沒什么優勢的權利了。但即使不用來投資,只是存入銀行,那么高達5~10%的利率也可以讓房東收益保證。這也是為什么韓國傳貰制度產生發展的原因。但由于利息下降和經濟變緩、投資回報率降低,傳貰的使用趨勢正在下降。據韓國官方統計,2001年以前整個韓國的使用傳貰權事例占到了全國居住形態的28℅以上,而2017年的統計,傳貰比例已經下降到23%。  T4 s% a  e1 c: P& U7 A/ y
          但其實這都是冰山一角,因為傳貰房東可以不花錢就拿到一個新的房產。2 S2 ]9 v& L. s( s) ?2 J# [/ K
          據韓國銀行的統計數據,截至2019年的4月末,韓國各大銀行發放傳貰房屋貸款共計102萬億韓元,而在2016年,傳貰房貸款只有52萬億韓元。為什么呢?這兩年韓國房地產火的一塌糊涂,房價蹭蹭的上漲,是在走中國的炒房模式嗎?當然不那么簡單!是因為韓國還有借傳貰制度東風的GAP投資!這種差額投資,是以行情差價為目的,將房屋買賣價格和租金之間差額較小的房屋,以轉租的形式購買下來,一旦房價上漲就立刻拋售并賺取差價的炒房方式。舉例說明就是每當有新的樓盤建起來的時候,馬上就會有炒房客來買房,他們利用傳貰形式,成功拿到比較高價的房子,然后馬上租出去!這樣他就拿到一大筆保證金,只要再付一點點錢就可以買下一個房產!關鍵是這點都不用出,因為可以貸款。在這里起另一個關鍵角色的銀行更是見傳貰就發貸款,因為有風險人家收房??!個人名義貸款艱難的銀行,面對傳貰貸款從來就是有求必應,要就給!
          0 G2 b# d8 L5 K/ g2 @6 n; X, a0 X
          % o5 M; ^" f/ n- F9 H% [; L, R舉個具體的例子,比如我上圖第一個房子,買19億,傳貰12億。我租下來的話,給房東12億,那么房東只要7億他就能買下這個房子,但是還能貸款啊,比如現在貸款30%,房價的70%做傳貰保證金,只要有住戶要租,貸款也下來,那么就可以不花一分錢買到房子了。然后,房價如果再漲呢?你覺得房東這個傳貰做的虧不虧呢?
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          1 U+ Z$ `, b2 {4 U傳貰有沒有風險呢?要注意什么
          ( S! B& j; w, f- m: E  @3 q
          游客,如果您要查看本帖隱藏內容請回復
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          發表于 2019/7/25 19:07:42 來自手機 | 只看該作者
          目前 全稅制度 缺陷太高
          回復 支持 3 反對 0

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          發表于 2019/7/26 14:47:24 來自手機 | 只看該作者
          我朋友就遇到全稅房東不給錢的事兒了,申請法院拍賣也得損失幾千萬……
          奮韓提醒:良言一句三冬暖,惡語傷人六月寒
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          奮韓十年

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          發表于 2019/7/26 02:35:22 來自手機 | 只看該作者
          韓游網微信
          這個其實很危險  韓國人也有拿不回來全稅錢的

          點評

          全稅的確風險挺大的,尤其對我們外國人更是那樣。一大筆錢投進去,到時候房主不講理拖延不給就麻煩了,有很多人拿不出來,只能繼續住下去。  詳情 回復 發表于 2019/7/26 08:55
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          5F
          匿名  發表于 1970/1/1 09:00:00
          奮韓提醒:良言一句三冬暖,惡語傷人六月寒

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          發表于 2019/7/25 19:19:47 | 只看該作者
          ...................
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          發表于 2019/7/25 20:33:40 來自手機 | 只看該作者
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          8F
          發表于 2019/7/25 20:53:09 來自手機 | 只看該作者
          頂?!
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          發表于 2019/7/25 23:12:50 來自手機 | 只看該作者
          這個可以有
          誠信是立身之本
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          發表于 2019/7/25 23:45:00 來自手機 | 只看該作者
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          發表于 2019/7/26 00:28:52 來自手機 | 只看該作者
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          發表于 2019/7/26 00:29:30 來自手機 | 只看該作者
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          發表于 2019/7/26 04:03:19 來自手機 | 只看該作者
          看看肯來咯偶
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          發表于 2019/7/26 05:34:52 來自手機 | 只看該作者
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          發表于 2019/7/26 05:48:12 來自手機 | 只看該作者
          學習學習 漲知識
          一直在奮斗的路上
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          發表于 2019/7/26 05:54:02 來自手機 | 只看該作者
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